Da li se više isplati kupovina novogradnje ili starogradnje? [Uporedna tabela]

Kupovina nekretnine jedna je od najvažnijih životnih i finansijskih odluka koje pojedinac ili porodica može da donese. Upravo zato odluka između novogradnje i starogradnje zahteva ozbiljnu analizu i pažljivo razmatranje.

U 2025. godini tržište nekretnina u Srbiji je i dalje izrazito dinamično. Cene kvadrata beleže konstantan rast, naročito u većim gradovima poput Beograda, Novog Sada i Niša.

Postavlja se pitanje: šta se više isplati — investirati u nov stan koji donosi savremene pogodnosti, ili se odlučiti za stariji stan koji nudi veći prostor i često atraktivniju lokaciju?

Prednosti i mane novogradnje

Kada razmišljate o kupovini novogradnje, važno je sagledati sve prednosti koje ovaj tip gradnje donosi, ali i mane koje mogu značajno uticati na vašu odluku i budžet.

Prednosti novogradnje

1. Moderna infrastruktura i energetska efikasnost
Najveća prednost novogradnje jeste činjenica da su stanovi građeni prema savremenim građevinskim standardima. To podrazumeva:

• vrhunsku termoizolaciju,
• višekomornu PVC ili aluminijumsku stolariju sa odličnim koeficijentom toplotne zaštite,
• moderne sisteme grejanja i hlađenja koji troše manje energije,
• pametne tehnologije poput video nadzora, interfona sa kamerom i sistema za kontrolu potrošnje.

Sve to rezultira nižim režijskim troškovima i višim kvalitetom stanovanja, što je naročito važno u vremenu kada cene energenata stalno rastu.

2. Povrat PDV-a i poreske olakšice
Jedna od ključnih finansijskih pogodnosti jeste mogućnost povraćaja PDV-a od 10% prilikom kupovine prvog stana. Ovo pravo može značajno smanjiti ukupne troškove, naročito za mlade parove i porodice. Povraćaj se odnosi na 40 m² za kupca i dodatnih 15 m² po članu domaćinstva.

3. Garancije i sigurnost
Kupovina novog stana pruža osećaj sigurnosti jer investitori obično daju garancije na instalacije, fasadu i zajedničke delove zgrade. To znači da u prvim godinama nakon useljenja ne morate da brinete o većim kvarovima i popravkama, što značajno smanjuje stres i dodatne troškove.

4. Parking mesta i dodatni sadržaji
Veliki broj novih kompleksa uključuje podzemne garaže, parking mesta i zajedničke sadržaje kao što su dečja igrališta, zelene površine, biciklane, pa čak i teretane ili sale za druženje. Za mnoge porodice, posebno u Beogradu i Novom Sadu gde je problem parkinga izražen, ovo predstavlja ogromnu prednost.

5. Viša rentabilnost i lakše izdavanje
Stanovi u novogradnji su veoma traženi među zakupcima, naročito kod stranih diplomata, zaposlenih u međunarodnim kompanijama i mladih profesionalaca. Oni cene modernu opremu, energetski efikasne sisteme i komfor koji nude novi kompleksi.
To znači da novogradnja često donosi više zakupnine i kraće vreme čekanja na podstanare, što je od posebnog značaja za investitore.

Mane novogradnje

1. Viša cena kvadrata
Najveći nedostatak novogradnje je značajno viša cena po kvadratu u odnosu na starogradnju. U Beogradu, razlika može biti i do 25% u centralnim zonama. Ova razlika je često presudna za kupce sa ograničenim budžetom.

2. Manji stanovi i ograničen prostor
Savremeni trend izgradnje favorizuje kompaktne stanove sa manjom kvadraturom i često manje funkcionalnim rasporedom. Iako moderni enterijeri deluju atraktivno, realnost je da se mnogi kupci suočavaju sa manjim sobama i manjim skladišnim prostorom nego u starogradnji.

3. Dodatni troškovi
Kupovina stana u novogradnji retko se završava samo plaćanjem cene kvadrata. Potrebno je računati i na:

• PDV od 10% (osim ako ostvarujete pravo na povraćaj),
• obaveznu kupovinu garažnog mesta,
• priključke za struju, internet i kablovsku televiziju,
• eventualne naknade za održavanje zajedničkih prostorija.

4. Rizik od nelegalne gradnje i problema sa investitorima
Na tržištu nije retkost da kupci naiđu na probleme poput nelegalne gradnje, neažurirane dokumentacije ili investitora koji kasne sa završetkom radova. Poseban rizik predstavljaju projekti u izgradnji, gde kupci često uplaćuju stanove unapred, pre nego što je objekat potpuno završen.

5. Lokacije najčešće van centra
Veliki broj novih kompleksa gradi se na periferiji ili u manje urbanizovanim delovima grada. Iako to omogućava mirnije okruženje i više zelenih površina, često znači i manju povezanost sa gradskim centrom i slabije razvijenu infrastrukturu.

Prednosti i mane starogradnje

Starogradnja i dalje ima snažnu poziciju na tržištu jer donosi prednosti koje novogradnja često ne može da ponudi. Međutim, kao i svaka opcija, ima i svoje mane.

Prednosti starogradnje

1. Niža cena kvadrata
Stanovi u starogradnji su generalno znatno povoljniji od onih u novogradnji. Prosečne cene kvadrata niže su i do 20%, što omogućava kupcima da kupe stan većih dimenzija ili boljoj lokaciji za isti budžet.

2. Veći stanovi i funkcionalan raspored
Starogradnja je poznata po prostranim sobama, visokim plafonima i racionalnim rasporedima prostorija. Ovi stanovi često imaju veće hodnike, ostave i terase, što omogućava praktičniji život i lakšu adaptaciju enterijera.

3. Centralne lokacije i razvijena infrastruktura
Veliki broj zgrada starije gradnje nalazi se u centru grada ili dobro povezanim zonama. To znači blizinu škola, bolnica, parkova, javnog prevoza i kulturnih institucija — što je za mnoge kupce presudno.

4. Proveren kvalitet gradnje
Zgrade izgrađene između 1960. i 1980. godine imaju deblje zidove i kvalitetne materijale koji su izdržali test vremena. Osim bolje zvučne izolacije, često pružaju i stabilniji osećaj gradnje nego pojedini savremeni kompleksi.

5. Pravno sigurnija kupovina i mogućnost flipovanja
Za razliku od novogradnje u izgradnji, stanovi u starogradnji su najčešće već uknjiženi u katastar, što olakšava proces kupovine i dobijanje stambenog kredita. Pored toga, starogradnja pruža odlične uslove za flipovanje stanova — kupovinu, renoviranje i preprodaju po višoj ceni.

Mane starogradnje

1. Potrebna značajna ulaganja u renoviranje
Većina stanova u starogradnji zahteva kompletnu adaptaciju. To uključuje zamenu električnih i vodovodnih instalacija, stolarije, kupatila i kuhinje. Troškovi renoviranja se u proseku kreću od 500 do 800 evra po kvadratu, a luksuzna adaptacija može premašiti i 1.000 evra po kvadratu.

2. Starija infrastruktura i veći troškovi grejanja
Zbog nedostatka moderne termoizolacije, stanovi u starogradnji često imaju više režije, posebno tokom zimskih meseci. Grejanje preko centralnog sistema može biti skupo, a adaptacija fasade ili zamena stolarije zahteva dodatna ulaganja.

3. Nedostatak lifta, garaže i modernih sadržaja
Mnoge zgrade starije gradnje nemaju lift (posebno one sa tri ili četiri sprata), dok je pronalaženje garažnog mesta u centru često veliki izazov. Takođe, starogradnja nema dodatne sadržaje poput video nadzora, teretana ili zajedničkih prostora koje nudi savremena novogradnja.

4. Pravne komplikacije (nasledstvo, hipoteke, legalizacija)
Kupovina starogradnje može biti rizična ako nisu rešeni nasledni odnosi ili ako su uknjiženi tereti i hipoteke. Takođe, kod pojedinih objekata postoje problemi sa legalizacijom dogradnji ili nadogradnji, što kupovinu čini pravno složenijom.

Cene nekretnina u 2025. – novogradnja vs. starogradnja

Tržište nekretnina u Srbiji u 2025. godini doživljava jedan od svojih najdinamičnijih perioda do sada. Potražnja za stanovima i dalje raste, dok ponuda, i pored novih projekata, ne uspeva u potpunosti da je isprati. Zbog toga su cene kvadrata visoke i nastavljaju da rastu, naročito u urbanim sredinama.

Prosečne cene kvadrata u Beogradu

U Beogradu, kao najvećem i najatraktivnijem tržištu, razlike u cenama su posebno izražene:

• Novogradnja u centralnim opštinama (Stari Grad, Vračar, Savski venac, Novi Beograd):
  Cena kvadrata u proseku iznosi 3.000–4.500 €/m², dok luksuzni projekti poput Beograda na vodi ili Novog Dorćola dostižu čak 4.500–6.000 €/m².
• Starogradnja u centralnim opštinama:
  Cena kvadrata je nešto niža, kreće se od 2.200 do 3.000 €/m², u zavisnosti od stanja stana i zgrade. Renovirani stanovi u atraktivnim ulicama mogu dostići i višu cenu, ali generalno su i dalje povoljniji od novogradnje.
• Prigradske opštine:
  Novogradnja u ovim delovima košta 2.000–3.500 €/m², dok se starogradnja može naći već od 1.800 €/m², što je značajna razlika za kupce sa ograničenim budžetom.

Finansijska računica – porezi, krediti i troškovi

Prilikom donošenja odluke, finansijski aspekt je često presudan. Potrebno je sagledati ukupne troškove, a ne samo cenu po kvadratu.

PDV (10%) kod novogradnje i povraćaj PDV-a za prvi stan

Kupovina stana u novogradnji podrazumeva obavezan PDV od 10%. Međutim, zakon predviđa povraćaj PDV-a za kupce koji kupuju prvi stan, i to do 40 m² za kupca + 15 m² po članu domaćinstva.
Na primer, ako mladi par kupuje stan od 70 m², može dobiti povraćaj za 70 m² (40 m² + 30 m² za dva člana domaćinstva). To može značiti uštedu od nekoliko hiljada evra.

Porez na prenos apsolutnih prava (2.5%) kod starogradnje

Za kupovinu stana u starogradnji plaća se porez na prenos apsolutnih prava u iznosu od 2.5% od ugovorene cene. Ipak, kupci koji kupuju svoj prvi stan mogu biti oslobođeni ovog poreza, pod uslovom da se površina uklapa u zakonske limite.

Krediti za energetsku efikasnost (novogradnja) vs. krediti za renoviranje (starogradnja)

• Novogradnja: Banke sve češće nude povoljnije kredite za energetski efikasne stanove, sa nižim kamatnim stopama i dužim rokom otplate.
• Starogradnja: Ako stan zahteva renoviranje, kupci mogu uzeti kredit za renoviranje koji se kombinuje sa stambenim kreditom. Ipak, kamatne stope su često nešto više.

Primer računice: novogradnja vs. starogradnja iste kvadrature

• Novogradnja (70 m²)
  Cena kvadrata: 3.200 €
  Ukupna cena: 224.000 €
  PDV (10%): 22.400 € (sa povraćajem PDV-a na prvi stan, ušteda oko 12.000 €)
  Garažno mesto: 15.000 €
  Ukupno: 227.000 – 239.000 €
• Starogradnja (70 m²)
  Cena kvadrata: 2.400 €
  Ukupna cena: 168.000 €
  Porez 2.5%: 4.200 €
  Renoviranje (600 €/m²): 42.000 €
  Ukupno: 214.000 €

Razlika u ukupnim troškovima u ovom primeru je oko 20.000 € u korist starogradnje, iako zavisi od obima renoviranja.

Dugoročni troškovi održavanja i režija

• Novogradnja: Niže mesečne režije zbog bolje izolacije i efikasnijih sistema. Međutim, troškovi održavanja (liftovi, garaže, video nadzor) mogu povećati mesečne zajedničke račune.
• Starogradnja: Veće režije zbog lošije izolacije i zastarelih instalacija, ali niži zajednički troškovi ako zgrada nema lift ili garažu. Ako se uradi kvalitetna adaptacija, režije se mogu značajno smanjiti.

Kvalitet gradnje i trajnost

Kvalitet gradnje jedan je od ključnih faktora koji utiče na odluku o kupovini nekretnine. Iako novogradnja na prvi pogled deluje kao bolja opcija zbog savremenih materijala i tehnologija, mnogi kupci se i dalje odlučuju za starogradnju upravo zbog njenog tehničkog kvaliteta i dugotrajnosti.

Tehnički kvalitet starogradnje

Predratna gradnja
Stanovi građeni pre Drugog svetskog rata, poznati i kao salonci, važe za najkvalitetnije na tržištu starogradnje. Zidovi su masivni, od pune opeke i prirodnih materijala, plafoni su visoki, a prostorije prostrane. Ovakve zgrade često imaju bogate fasade i unikatne arhitektonske detalje koji im daju posebnu vrednost. Međutim, instalacije u njima uglavnom zahtevaju kompletnu obnovu, što povećava troškove renoviranja.

Socijalistička gradnja (1945–1990)
Najveći deo stambenog fonda u Beogradu, Novom Sadu i drugim gradovima čine zgrade iz ovog perioda. Građene su masovno, ali sa čvrstim temeljima i dobrim rasporedom stanova. Zidovi su deblji, zvučna izolacija bolja, a prostori funkcionalno osmišljeni. Nedostatak može biti zastarela termoizolacija i stolarija, ali osnovna konstrukcija je pouzdana i otporna na vreme.

Post-2000 gradnja
Ove zgrade često predstavljaju prelaznu fazu između starogradnje i moderne novogradnje. Imaju PVC stolariju, liftove i bolju infrastrukturu, ali izolacija i raspored prostorija nisu uvek na nivou današnjih standarda. Uprkos tome, kod kupaca predstavljaju dobru „zlatnu sredinu“.

Prednosti debelih zidova i visokih plafona

Stanovi u starogradnji poznati su po debljim zidovima koji pružaju bolju zvučnu i termalnu izolaciju. Ovo znači da su komšijske buke i temperaturne razlike znatno manje primetne nego u mnogim novijim zgradama.
Visoki plafoni stvaraju osećaj prostranosti i luksuza, omogućavaju bolju cirkulaciju vazduha i pružaju veću fleksibilnost u uređenju enterijera. Za porodice i ljubitelje elegantnog životnog prostora, ovo je jedan od presudnih faktora.

Rizici brzoplete i nekvalitetne novogradnje

Iako je novogradnja često sinonim za modernost, na tržištu nije retkost da kupci naiđu na brzopleto građene stanove lošeg kvaliteta. Radi smanjenja troškova, investitori ponekad koriste jeftinije materijale, tanje zidove i nekvalitetne završne radove. To može dovesti do problema poput vlage, pucanja zidova ili loše zvučne izolacije već u prvim godinama korišćenja. Zato je od presudnog značaja proveriti reputaciju investitora i zatražiti uvid u dokumentaciju i upotrebnu dozvolu pre kupovine.

Energetska efikasnost i mesečni troškovi

Novogradnja: Zahvaljujući modernim standardima, nudi odličnu energetsku efikasnost. To znači niže mesečne troškove za grejanje i hlađenje. Izolacija je bolja, prozori su višeslojni, a sistemi grejanja i hlađenja često omogućavaju individualno upravljanje potrošnjom.
Starogradnja: Ukoliko nije renovirana, troškovi grejanja i hlađenja mogu biti znatno viši. Međutim, uz modernizaciju stolarije, fasade i instalacija, i stariji stanovi mogu dostići zadovoljavajući nivo energetske efikasnosti.

Pravni aspekti kupovine

Kupovina stana ne podrazumeva samo finansijsku odluku, već i složen pravni proces. Bez obzira da li se odlučujete za novogradnju ili starogradnju, pravna sigurnost je ključna kako biste izbegli kasnije komplikacije.

Dokumentacija kod novogradnje

Kupovina stana u novogradnji zahteva posebnu pažnju kada je dokumentacija u pitanju. Najvažniji dokument je upotrebna dozvola, kojom se potvrđuje da je objekat izgrađen u skladu sa svim zakonskim propisima i da je bezbedan za stanovanje. Nedostatak ovog dokumenta može značiti da nećete moći da se uknjižite kao vlasnik u katastru.

Pored toga, važno je proveriti reputaciju investitora. Pre kupovine uvek istražite prethodne projekte iste građevinske firme, pogledajte recenzije kupaca, kao i eventualne pravne postupke vođene protiv investitora. Ukoliko je stan u izgradnji, proverite građevinsku dozvolu i ugovorite jasne rokove završetka radova.

Dokumentacija kod starogradnje

Kod starogradnje najvažniji dokument je vlasnički list iz katastra nepokretnosti, jer jedino on pruža sigurnost da je prodavac zaista vlasnik stana. Pored vlasničkog lista, obavezno je proveriti:

• hipoteke ili druge terete upisane na stan,
• eventualne zabrane otuđenja ili sudske sporove,
• da li je stan legalizovan (posebno kod dogradnji ili nadogradnji).

Kupovina stana bez provere može dovesti do ozbiljnih problema, uključujući nemogućnost uknjižbe vlasništva ili čak gubitak prava na stan.

Rizici nerešenih naslednih odnosa

Jedan od čestih problema kod starogradnje su nerešeni nasledni odnosi. Stan može imati više suvlasnika, od kojih neki nisu saglasni sa prodajom. Dešava se i da naslednici nisu sproveli ostavinski postupak, što znači da stan formalno još nije prenesen na njih. U takvim situacijama, kupac ulazi u proces pun pravnih rizika.

Saveti za proveru pre kupovine

• Uvek angažujte advokata ili agenciju za nekretnine koja će proveriti kompletnu dokumentaciju.
• Tražite uvid u vlasnički list i katastarske podatke.
• Proverite da li postoji upotrebna dozvola za novogradnju.
• Kod starogradnje, proverite istorijat stanovanja i eventualne ranije prenose vlasništva.
• Ne potpisujte ugovor bez prethodne provere svih pravnih aspekata.

Na pitanje „Da li se više isplati kupovina novogradnje ili starogradnje?“ nema univerzalnog odgovora, jer sve zavisi od ličnih prioriteta i ciljeva kupca.

• Ako vam je važna bezbrižnost, energetska efikasnost i moderan stil života, novogradnja je pravi izbor.
• Ako vam je presudna lokacija, veća kvadratura i dugoročni potencijal za renoviranje ili preprodaju, starogradnja je bolja opcija.

Bilo da ste izabrali novogradnju ili starogradnju, Altimax vrata su rešenje koje vašem domu daje dugoročnu vrednost i osećaj sigurnosti.

Posetite Altimax i pogledajte ponudu sobnih i sigurnosnih vrata